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Anhörung zu Wohnungsmieten

Recht und Verbraucherschutz/Anhörung - 08.11.2018 (hib 855/2018)

Berlin: (hib/mwo) Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Thema Wohnungsmieten sowie drei Anträge der Fraktionen Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen mit dem Ziel eines Stopps des Mietenanstiegs standen auf der Tagesordnung einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz. Auf der 26. Sitzung des Gremiums unter der Leitung seines stellvertretenden Vorsitzenden Heribert Hirte (CDU) äußerten Sachverständige von Verbänden der Immobilienwirtschaft und Mietervertretungen sowie Wissenschaftler und Juristen sowohl Zustimmung als auch Kritik an den Vorlagen. Während die Vertreter der Wirtschaft in ihren Stellungnahmen vor zu hohen Belastungen warnten, bewerteten Mietrechtsexperten den Regierungsentwurf als nicht weitgehend genug und begrüßten die Vorschläge der beiden Oppositionsfraktionen.

Hintergrund des Regierungsentwurfs eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (19/4672) ist, dass die Mietpreisbremse bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hat. Er enthält unter anderem eine vorvertragliche Auskunftsverpflichtung des Vermieters, einfachere Rügemöglichkeiten für den Mieter, eine Absenkung der Modernisierungsumlage, eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sowie einen verbesserten Schutz der Mieter vor dem sogenannten Herausmodernisieren. Die Linke strebt mit ihren Anträgen (19/4829, 19/4885) eine umfassendere Reform des Mietrechts an und will unter anderem erreichen, dass Mieterhöhungen ohne Wohnwertverbesserung bei Bestandsmieten nur in Höhe des Inflationsausgleichs zulässig sind. Damit solle der Mietwohnungsmarkt für Spekulationen unattraktiv gemacht werden. Der Antrag der Grünen (19/2976) zielt ebenfalls darauf ab, das Mietrecht wirksam zu reformieren und bezahlbares Wohnen zu sichern. Steigende Mieten seien eine Gefahr für den sozialen Frieden, heißt es darin.

In der zweieinhalbstündigen Anhörung wollten die Abgeordneten von den zehn Sachverständigen beispielsweise wissen, welche konkreten Gründe für oder gegen die Mietpreisbremse sprechen und welche Auswirkungen die anvisierten Maßnahmen für die Vermieter und Mieter bedeuten. Mehrere Sachverständige gingen in ihren Stellungnahmen ausführlich darauf ein, warum der Gesetzentwurf ihrer Meinung nach nicht für eine Dämpfung der Mietpreisentwicklung ausreicht. Sylvia Sonnemann, Geschäftsführerin des Hamburger Mietervereins "Mieter helfen Mietern", erklärte, der Gesetzentwurf sei nicht geeignet, der Mietpreisbremse Wirkung verschaffen. Er berücksichtige nicht die bereits erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken und trüge auch nicht dem Umstand Rechnung, dass die Ausnahmen und Einschränkungen der Mietpreisbremse der Hauptgrund für die Unwirksamkeit des Instruments sind. In den unklaren Formulierungen des Mietrechtsanpassungsgesetzes seien Streitigkeiten bereits angelegt. Die Einbeziehung aller Bestandsmieten oder zumindest derjenigen, die sich in den letzten zehn Jahren erhöht haben, könne den bislang gesetzlich verordneten Anstieg der Mietenspiegelmieten dämpfen.

Auch Markus Artz von der Fakultät für Rechtswissenschaft der Universität Bielefeld favorisierte eine Verschärfung der Regelungen zur Mietpreisbremse. Er schlug unter anderem vor, die Verpflichtung zur Rüge der überhöhten Miete zu streichen und Mietern dadurch die Möglichkeit einzuräumen, dauerhaft überzahlte und nicht geschuldete Miete zurückzufordern. Die Informationsverpflichtung hinsichtlich früher erfolgter Modernisierungen sollte erweitert werden. Weiter empfahl er, die Änderung zur Rügeobliegenheit des Mieters auch auf laufende Mietverhältnisse anzuwenden und die Verstetigung der Mietpreisbremse in Angriff zu nehmen. Zu begrüßen sei dagegen die Einführung einer flächendeckenden Kappungsgrenze für Modernisierungen, erklärte Artz.

Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, vermisste ein schlüssiges Konzept zum Schutz gegen die Folgen der aktuellen Wohnungsknappheit und um Spekulationen mit Wohnraum und Boden entgegenzuwirken. Dazu fänden sich Überlegungen in den Anträge der Linken und der Grünen, nicht jedoch im Gesetzentwurf der Bundesregierung. Dieser beschränke sich auf Regelungen zur Mietpreisbremse sowie zu Modernisierungen, wobei die jeweils beabsichtigten Regelungen deutlich hinter den für eine effektive Begrenzung des Mietenanstiegs gebotenen Schritten zurückblieben. In der jetzigen Form leistet das Gesetz keinen wirkungsvollen Beitrag, den drastischen Mietpreisanstieg einzudämmen und bezahlbaren Mietwohnraum zu sichern. Die Mietpreisbremse müsse bundesweit flächendeckend und zeitlich unbefristet eingeführt werden, zudem seien Ausnahmetatbestände zu streichen, forderte Siebenkotten.

Daniel Halmer, Dipl.-Kfm., Rechtsanwalt und Geschäftsführer der Mietright GmbH, die eine Online-Mieterplattform zur Durchsetzung der Rechte der Mieter betreibt, erklärte, es sei nicht zu erwarten, dass die vorgesehenen Anpassungen des Gesetzes zu einer merklichen Verbesserung der Wirksamkeit der Mietpreisbremse führen werden. Sie seien nur als erster Schritt einer umfassenderen Novellierung und Geltungsverlängerung der Regelungen sinnvoll. Benjamin Raabe vom Republikanischen Anwältinnen- und Anwälteverein schloss sich der Kritik an. Nicht nur wegen der komplizierten Rügeverpflichtung werde die Mietpreisbremse ihren Ansprüchen nicht gerecht. Eine Verschärfung bedürfe zwingend einer Reform und Stärkung der ortsüblichen Vergleichsmiete, erklärte Raabe, der die weitergehenden Vorschläge der Grünen und der Linke begrüßte.

Kritik an der Mietrecht- und Wohnungspolitik der Bundesregierung kam von den Vertretern der Immobilienwirtschaft. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, erklärte, das Gesetz, aber auch die auf dem Wohngipfel vom 21. September 2018 verkündete Verlängerung des Betrachtungszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre werde das Problem des Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum in wachsenden Städten und Ballungsräumen nicht lösen. Wesentliche auf dem Wohngipfel vorgesehene und notwendige Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus und zur Schaffung gleichwertiger Lebensverhältnissen würden konterkariert. Diese Kritik gelte erst recht für die Anträge der Fraktion Die Linke und der Grünen. Der GdW hätte es begrüßt, wenn nicht eine erneute Änderung des Mietrechts vorgelegt worden wäre, sondern ein Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz. Die Diskussion um bezahlbaren Wohnraum dürfe jedoch nicht zu einer Spaltung der Gesellschaft führen, warnte Gedaschko.

Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) , bezeichnete den Entwurf des Mietanpassungsgesetzes als soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Die Mietpreisbegrenzung werde das tatsächlich verfügbare Wohnraumangebot für untere Einkommensgruppen nicht vergrößern, sondern nur für die oberen Einkommen günstig halten. Aus Sicht des BFW entstünden die Probleme bei der Anwendung der Mietpreisbremse entstünden nicht aufgrund des Fehlverhaltens der Vertragsparteien, sondern, weil die ortsübliche Vergleichsmiete überwiegend nicht rechtssicher festzustellen sei. Jürgen Michael Schick, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), hält eine Änderung des Mietrechts nicht für erforderlich. Die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vorgeschlagenen Änderungen stünden im Widerspruch zu den übrigen politischen Zielsetzungen im Bereich des Klimaschutzes und der Wohnraumversorgung, erklärte er. Die Vorschläge der Linken und Grünen seien Gift für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

Auch Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln lehnte die geplanten Verschärfungen der Mietpreisbremse ab. Durch die Streichung von Ausnahmen und insbesondere die Verlängerung von Betrachtungszeiträumen bei Mietspiegeln drohe sie zu einem Mietstopp zu werden, erklärte er. Die aktuellen starken Mietpreisteigerungen in den Großstädten seien die Folge einer starken Zuwanderung in die Städte und einem unzureichenden Angebot. Diese Problematik werde sich nur dadurch lösen, dass umfassend neu gebaut wird. Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke, bemängelte in seiner Stellungnahme, dass der angestrebte Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern, also die Bezahlbarkeit des Wohnens in Einklang mit der Notwendigkeit des Modernisierens zu bringen, nicht gelungen sei. So würden trotz der Aufnahme des vereinfachten Verfahrens bei der Modernisierungsmieterhöhung private Vermieter durch den Gesetzentwurf übermäßig belastet. Die Mietpreisbremse sei nicht geeignet, die Sicherung bezahlbarer Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräumen zu erreichen. Sie greife massiv und unverhältnismäßig in das Grundrecht auf Eigentum und in die Vertragsfreiheit und sei verfassungswidrig.