Öffentliche Anhörung zur geplanten Reform der Grundsteuer

Die von der Koalition von CDU/CSU und SPD geplante Reform der Grundsteuer ist von den Vertretern der Städte und Gemeinden begrüßt, von der Wissenschaft und der Wohnungswirtschaft zum Teil sehr kritisch beurteilt worden. In einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses unter Leitung der Vorsitzenden Bettina Stark-Watzinger (FDP) begrüßte die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände am Mittwoch, 11. September 2019, die neuen Bewertungsregelungen im Koalitionsmodell, die vollumfänglich den Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entsprechen würden. Zudem entspreche die Wertorientierung des Reformmodells den allgemeinen steuerpolitischen Gerechtigkeitsvorstellungen der Bürgerinnen und Bürger. Dies sei wichtig für die langfristige Akzeptanz der Grundsteuer bei den Steuerpflichtigen.

Grundlage der Anhörung waren die Gesetzentwürfe von CDU/CSU und SPD zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (19/11085) und zur Änderung des Grundsteuergesetzes und zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung (19/11086) sowie Anträge der AfD (19/11125), der FDP (19/11144) und der Linken (19/7980). Die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts sieht vor, dass künftig für die Erhebung der Steuer nicht allein auf den Bodenwert zurückgegriffen werden soll, sondern auch Erträge wie Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer nach anderen Bewertungsverfahren erheben können. Auch in Zukunft werden die Gemeinden die Höhe der Grundsteuer mit örtlichen Hebesätzen bestimmen können. Um strukturelle Erhöhungen der Steuer zu vermeiden, appellieren CDU/CSU- und SPD an die Kommunen, die Hebesätze entsprechend abzusenken.

„Sinnvoller Kompromiss zwischen verschiedenen Anforderungen“

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bezeichnete den Gesetzentwurf grundsätzlich als sinnvollen Kompromiss zwischen den verschiedenen Anforderungen an eine Grundsteuerreform. Der Entwurf erhalte den Wertbezug der Grundsteuer, beschränke diesen Bezug aber auf wesentliche wertbestimmende Merkmale, um die erforderliche Neubewertung von 36 Millionen Grundstücke einfach zu halten.

Die Dienstleistungsgewerkschaft Verdi verlangte, das jetzige Aufkommensniveau aus der Grundsteuer mindestens zu erhalten. Auch höhere kommunale Einnahmen aus der Grundsteuer seien sinnvoll und legitim, wenn sie aus einer Belastung hoher Immobilienvermögen resultieren.

„Erheblicher Aufwand zur Wertbestimmung“

Prof. Dr. Clemens Fuest vom Ifo-Institut kritisierte den erheblichen Aufwand zur Wertbestimmung vor allem der Gebäude. Dieser Bewertungsaufwand mache es den Bürgern unnötig schwer, die Höhe der Steuer nachzuvollziehen und würde den Steuerzahlern und der Finanzverwaltung hohe Kosten aufbürden, die in keinem Verhältnis zum Nutzen in Form von Einzelfallgerechtigkeit stünden.

Im Gesetzentwurf werde der Eindruck erweckt, großen Wert auf Einzelfallgerechtigkeit zulegen, tatsächlich entstehe aber nicht mehr als eine „Pseudogerechtigkeit“, kritisierte Fuest. Auch der Deutsche Steuerberaterverband hegte grundsätzliche Zweifel, ob die angedachten Bewertungsmethoden für ein Massenverfahren wie die Grundsteuer geeignet seien.

„Besserstellung von besonders teuren Immobilien“

Mehrere Sachverständige wiesen darauf hin, dass das neue Bewertungsverfahren zu einer Besserstellung von besonders teuren Immobilien führen könne. Prof. Dr. Lorenz Jarass (Hochschule Rhein-Main) erklärte, der Gesetzentwurf führe zu unsystematischen und widersprüchlichen Grundsteuern. Als Beispiel nannte er, dass Eigentumswohnungen bis zu einem Viertel höher besteuert würden als vergleichbare Wohnungen in nicht aufgeteilten Häusern.

Der Bund der Steuerzahler kritisierte, dass die geplante Vereinfachung zulasten der Steuerzahler ginge. So würden bestimmte wertmindernde Umstände wie Baumängel und Denkmalschutzauflagen gar nicht mehr berücksichtigt.

„Deutliche Unterbewertungen von teuren Lagen“

Prof. Dr. Johanna Hey von der Universität zu Köln stellte fest, durch das neue Bewertungssystem komme es systematisch zu zum Teil deutlichen Unterbewertungen von vermieteten Immobilien in teuren Lagen, während Grundstücke in schlechten Lagen zum Teil zum Verkehrswert oder sogar darüber angesetzt würden. „Die Eigentümer mit Grundstücken in geringwertigen Lagen zahlen folglich die Verschonung der Eigentümer in hochpreisigen Lagen mit“, so Hey.

Das Problem könne auch nicht durch Hebesatzanpassungen gelöst werden, da diese gemeindeeinheitlich festgelegt würde. Mit seinen systematischen Verzerrungen werde der Gesetzentwurf den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts an eine im Verhältnis der Grundstücke zueinander realitätsgerechten Abbildung des Verkehrswertes offensichtlich nicht gerecht.

„Unterschied beim Koalitionsmodell geringer als bei Ländermodellen“

Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit wies darauf hin, dass der Unterschied zwischen wertvollen und günstigen Immobilien beim Koalitionsmodell sehr viel geringer sei als bei dem von den Bundesländern entwickelten Kostenwertmodell und dem Bodenwertmodell.

Der Gesamtverband der deutschen Wohnungswirtschaft verlangte Änderungen am vorgeschlagenen Bewertungsverfahren. Andernfalls werde insbesondere der Bereich des bezahlbaren Wohnens massiv belastet.

„Nicht realitätsgerechte Bewertungen“

Für die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft führt die Anknüpfung an Bodenrichtwerte bei Geschäftsgrundstücken zu nicht realitätsgerechten Bewertungen. Es müssten Möglichkeiten geschaffen werden, bei großen Flächen wie zum Beispiel Produktionshallen einen pauschalen Wertabschlag vornehmen oder einen geringeren Wert nachweisen zu können. Dies sollte aber nicht über aufwendige Wertgutachten geschehen müssen.

Der Eigentümerverband Haus & Grund kritisierte die hohen Kosten. Allein zum ersten Bewertungsstichtag würden die Kosten eine Milliarde Euro betragen. Der Verband sprach sich für ein Flächenmodell aus, um nicht regelmäßig alle Immobilien neu bewerten zu müssen. Ein im Entwurf vorgesehener Rabatt für Wohnungsgenossenschaften führt nach Ansicht des Verbandes zur Verfassungswidrigkeit.

„Auf Einbeziehung der Gebäude verzichten“

Nach Ansicht von Prof. Dr. Dirk Löhr von der Hochschule Trier vermag der Gesetzentwurf den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts einer relations- und realitätsgerechten Bewertung nur dann zu entsprechen, wenn bei der grundsteuerlichen Bewertung der Wohngebäude entweder bei den Mieten stärker differenziert oder hilfsweise die unterlassene Differenzierung wenigstens besser begründet werde. Die Probleme ließen sich einfach lösen, indem auf die Einbeziehung der Gebäude gänzlich verzichtet und lediglich die Bodenwerte der Besteuerung zugrunde gelegt und würden, empfahl Löhr.

Auch Prof. Dr. Gregor Kirchhof (Universität Augsburg) riet zu einem Grundsteuermodell, „das einfach anzuwenden ist“. Den jetzigen Gesetzentwurf mit seinem nach dem früheren System der Einheitswerte „seltsamen Mischsystem“ hielt Kirchhof für verfassungswidrig. (hle/12.09.2019)

Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

Für die Erhebung der Steuer soll in Zukunft nicht mehr auf den Bodenwert zurückgegriffen werden, sondern es sollen auch Erträge wie Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können. Damit befasst sich der Finanzausschuss in einer vorhergehenden Anhörung.

Die bisherige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, die an die Einheitswerte anknüpfte, hatte das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 verworfen. In Zukunft soll für die Berechnung der Steuer der Wert eines unbebauten Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte ermittelt werden, die regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Ist das Grundstück bebaut, werden außerdem Erträge wie Mieten zur Berechnung der Steuer herangezogen.

Typisierende Nettokaltmiete wird angenommen

Zur Vereinfachung des Verfahrens wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks typisierend angenommen. Als erster Hauptfeststellungszeitpunkt für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln ist der 1. Januar 2022 vorgesehen.

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe sollen in Zukunft durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen mittels eines weitgehend automatisierten Bewertungs- und Besteuerungsverfahrens belastet werden. Dies führt nach Ansicht der Fraktionen zugleich zu einer deutlich einfacheren Bewertungssystematik.

Bedeutsame Einnahmequelle für die Kommunen

In der Begründung des Gesetzentwurfs wird die Grundsteuer als für die kommunalen Haushalte besonders bedeutsam bezeichnet. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stelle die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Das weitgehend stabile Gesamtaufkommen der Grundsteuer habe im Jahr 2017 rund 14 Milliarden Euro betragen.

Auch in Zukunft werden die Gemeinden die Höhe der Grundsteuer mit örtlichen Hebesätzen bestimmen können. In der Begründung heißt es, durch die Änderungen könne es zu einer nicht beabsichtigten strukturellen Erhöhung des Grundsteueraufkommens kommen. „An die Gemeinden wird daher appelliert, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern“, heißt es im Entwurf.

Erhöhter Hebesatz für baureife Grundstücke

In einem dritten Gesetzentwurf ist vorgesehen, Städten und Gemeinden im Zusammenhang mit der Reform der Grundsteuer die Möglichkeit zu geben, einen erhöhten, einheitlichen Hebesatz auf baureife Grundstücke festzulegen. Mit dem erhöhten Satz könne über die Grundsteuer ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, baureife Grundstücke einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung durch Bebauung zuzuführen, heißt es in dem Gesetzentwurf der Koalitionsfraktionen.

Darin wird auch auf den erheblichen Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten hingewiesen. „Die damit verbundene Wertentwicklung von Grundstücken wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Diese Grundstücke werden nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung werden diese Grundstücke nicht zugeführt. Trotz des damit vorhandenen Baulands wird der erforderliche Wohnungsbau ausgebremst“, heißt es in dem Gesetzentwurf.

Mit der zusätzlichen grundsteuerlichen Belastung von baureifen, aber brachliegenden Grundstücken gebe es künftig ein wichtiges Instrument, um einerseits Spekulationen zu begegnen und andererseits Bauland für die Bebauung zu mobilisieren. Die Fraktionen rechnen dadurch mit wichtigen Impulse für die Innenentwicklung der Städte und Gemeinden.

Antrag der AfD

Die AfD hat ihren Antrag mit „Echte Gemeindesteuerreform statt Reparatur der Grundsteuer“ (19/11125) überschrieben. Darin fordert sie, das System der herkömmlichen Grundsteuer abzuschaffen und einen Rechtsrahmen zu schaffen, der die notwendige Gegenfinanzierung für die Gemeinden durch eine hebesatzfähige Beteiligung an der Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer beziehungsweise eine angemessene Anhebung des Hebesatzes bei der Gewerbeertragsteuer sicherstellt.

Das von der Bundesregierung vorgelegte Verkehrswertmodell, das von der tatsächlichen oder einer fiktiven Nettokaltmiete als Maßstab die Bewertung ausgeht, bezeichnet die AfD-Fraktion angesichts von 35 Millionen neu zu bewertender Immobilien als sehr zeitaufwendig und nur mit großen bürokratischen Aufwand umsetzbar. Finanzverwaltung und Finanzgerichten drohe eine Überlastung, die Steuergerechtigkeit im Einzelfall könne dabei nicht mehr gewährleistet werden.

Nach Ansicht der Fraktion bleibt die eigentliche Problematik der Grundsteuer auch nach einer Reform bestehen. Das Prinzip der verfassungsrechtlich gesicherten Steuerfreiheit des Existenzminimums werde verletzt. Hinzu komme, dass die bisherige Grundsteuer Eigentümer und Mieter von Wohneigentum in gleicher Weise belaste. Als Alternative zur Grundsteuer schlägt die AfD vor, den Gemeinden ein eigenes Hebesatzrecht bei der Einkommensteuer einzuräumen. Die örtliche Wirtschaft solle als Ersatz für die wegfallende Grundsteuer eine höhere Gewerbesteuer zahlen.

Antrag der FDP

Die FDP fordert die Bundesregierung in ihrem Antrag mit dem Titel „Grundsteuer – Einfaches Flächenmodell ohne automatische Steuererhöhungen“ (19/11144) unter anderem auf, einen Gesetzentwurf für eine einfache flächenbasierte Grundsteuer vorzulegen. Dabei sollten ausschließlich die Fläche des Grundstücks sowie die Gebäudenutzfläche sowie die jeweiligen Äquivalenzzahlen und Hebesätze herangezogen werden.

Im Übrigen solle davon abgesehen werden, wertabhängige und aufwendig zu erhebende Faktoren zu nutzen. Stattdessen will die FDP die bürokratischen Belastungen bei der Reform der Besteuerung des Grundvermögens für die Bürgerinnen und Bürger minimieren. Die Grundsteuer solle vorbehaltlich des kommunalen Hebesatzrechts aufkommensneutral reformiert werden. Den Umfang der Datenerhebung für den Länderfinanzausgleich will die Fraktion ebenfalls so gering wie möglich halten.

Antrag der Linken

Der Titel des Antrags der Linken lautet „Sozial gerechte Grundsteuer-Reform für billigere Mieten und starke Kommunen“ (19/7980). Die Grundsteuer solle als bundeseinheitlich geregelte Einnahmequelle der Kommunen mit eigenem Hebesatzrecht erhalten bleiben. Bemessungsgrundlage von Grundstücken und Gebäuden im Rahmen der Grundsteuer B solle der Verkehrswert sein.

Zu den weiteren Forderungen der Fraktion gehört, dass die Umlagefähigkeit der Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenverordnung aufgehoben und die Grundsteuer ausschließlich von den Eigentümern entrichtet werden soll. Nicht profitorientierte, gemeinwohlorientierte sowie genossenschaftliche Wohnungsunternehmen sollen von der Grundsteuer befreit werden. Die Kommunen sollen für unbebaute, baureife Grundstücke ein eigenständiges Hebesatzrecht, die sogenannte Grundsteuer C, erhalten. (hle/12.09.2019)

Liste der geladenen Sachverständigen

• Bund der Steuerzahler Deutschland e. V.
• Bundesverband der kommunalen Spitzenverbände
• Deutscher Mieterbund e. V.
• Deutscher Steuerberaterverband e. V.
• Deutsches Institut für Wirtschaftsförderung e. V. (DIW Berlin)
• Deutscher Industrie- und Handelskammertag e. V. (DIHK)
• Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW)
• Haus & Grund Deutschland – Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V.
• Prof. Dr. Johanna Hey, Universität zu Köln
• Prof. Dr. Clemens Fuest, ifo-Institut – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e. V.
• Prof. Dr. Lorenz J. Jarass, Hochschule RheinMain Wiesbaden
• Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Universität Augsburg
• Prof. Dr. Dirk Löhr, Hochschule Trier
• Christoph Trautvetter, Netzwerk Steuergerechtigkeit c/o WEED – Weltwirtschaft, Ökologie & Entwicklung e. V.
• Vereinte Dienstleistungsgewerkschaft (ver.di)
• Prof. Dr. Joachim Wieland, LL.M., Deutsche Universität für Verwaltungswissenschaften, Speyer