Anhörung zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare“ (21/3735) war Gegenstand einer öffentlichen Anhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz am Mittwoch, 25. Februar 2026.

Laut Entwurf soll durch die Digitalisierung insbesondere des Austauschs von Dokumenten und Daten der Austausch von Papierdokumenten und die damit einhergehenden Medienbrüche vermieden werden. Die sechs Sachverständigen begrüßten den Entwurf übereinstimmend als wichtigen Schritt hin zu einer vollständigen Digitalisierung des Notariats.

Experte: Längst überfälliger Schritt

Dr. Philipp Hammerich, von der SPD-Fraktion für die Anhörung vorgeschlagenes Vorstandsmitglied im Legal Tech Verband Deutschland, sagte, mit dem Entwurf werde ein längst überfälliger Schritt getan. Dennoch sollte man sich vor Augen führen, dass der digitale Fortschritt der gesetzgeberischen Anpassung davoneile und der Gesetzgeber schon einen Blick auf die digitale Welt von morgen richten müsse, um mit dem Fortschritt künftig mitzuhalten.

Man könne nicht immer gesetzgeberisch nachjustieren, weil das Verfahren dafür einfach zu aufwändig sei. Der Entwurf regele zwar die Transportinfrastruktur, so Hammerich, lasse aber die systemoffene Anwendungen externer zertifizierter Softwaresysteme weitgehend unberücksichtigt. Der Verband fordere daher die Aufnahme einer Innovationsklausel.

Mit dem digitalen Fortschritt mithalten

Dr. Dieter Mehnert, Präsidialmitglied der Bundessteuerberaterkammer, der für die CDU/CSU-Fraktion teilnahm, begrüßte das Ziel des Gesetzentwurfs, Verfahrensabläufe zu digitalisieren, Medienbrüche abzubauen und den Datenaustausch zwischen den Beteiligten effizienter zu gestalten. Das ELSTER-Steuerportal sei unzweifelhaft ein leistungsstarkes System, das sich als tragende Säule der digitalen Steuerverwaltung bewährt habe. Es stoße jedoch an seine Grenzen, wo individualisierte, nichtstandardisierte oder rechtlich komplexe Sachverhalte zu ermitteln seien.

Außerhalb der klassischen Massenverfahren bestünden technische Limitierungen, die eine sachgerechte elektronische Kommunikation erschwerten und zu Medienbrüchen führten. Vor diesem Hintergrund rege die Bundessteuerkammer an, ergänzend zu dem Gesetzestext das besondere elektronische Steuerberaterpostfach (beSt) als elektronischen Kommunikationsweg zu Finanzverwaltung außerhalb der klassischen ELSTER-Masseverfahren nutzbar zu machen.

Kritik an ELSTER-Übernahme

Der Vizepräsident des Deutschen Notarvereins, Dr. Felix Odersky, der von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen für die Anhörung nominiert wurde, kam aus Sicht der Praxis ebenfalls zu einer grundsätzlich positiven Bewertung des Gesetzesvorhabens. Die weitere Digitalisierung sei größtenteils sehr praktikabel gelöst. Die bisherigen Schritten hätten wegen der noch immer vorhandenen Medienbrüche noch nicht zu einer Entlastung bei den Notaren geführt, sondern zu erheblichen Vorleistungen, sagte Odersky mit Verweis auf die in einer Kanzlei notwendigen Urkunden-Scans.

Mit dem Gesetzesvorhaben sollte es für die Bürger schneller gehen und für die Notare eine spürbare Entlastung geben. Noch unzufriedenstellend sei, zumindest für die nächsten zwei, drei Jahre, der sich abzeichnende Flickenteppich. Überflüssige zusätzliche Pflichten sollten vermieden werden.

„Ein sichtbarer Beitrag zur Staatsmodernisierung“

Prof. Dr. Sebastian Omlor von der Philipps-Universität Marburg, der für die Unionsfraktion teilnahm, betonte in seiner schriftlichen Stellungnahme, der Entwurf leiste einen sichtbaren Beitrag zur Staatsmodernisierung und zur digitalen Transformation von Rechtsdienstleistungen. Während die notarielle Errichtung von Urkunden inzwischen in weiten Bereichen elektronisch erfolgen könne, sei der anschließende Vollzug bislang noch in erheblichem Umfang von Medienbrüchen geprägt.

Der Entwurf schließe diese Lücke. Zugleich sollte er als Etappe verstanden werden: Strukturdatensätze sollten konsequent auch im gerichtlichen Bereich genutzt, steuerliche Schnittstellen symmetrisch digitalisiert, bundeseinheitliche Standards angestrebt und störungsfeste Regelungen normiert werden.

„Flickenteppich“ schnell beseitigen

Auch Dr. Markus Sikora, Präsident der Bundesnotarkammer, verwies auf den Abbau von Medienbrüchen. Seit der Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung zum 29. Dezember 2025 beginne auch die Errichtung der Urkunde in den Notarbüros digital. Die Digitalisierung des Vollzugs sei nur folgerichtig. Zudem setze das Vorhaben gleich mehrere im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD gesetzte Ziele um. Zu beachten sei allerdings, dass die Digitalisierung auf notarieller Seite zunächst zusätzliche Belastungen und Kosten verursache und ihre Effizienzgewinne von einer konsequenten Gesamtausgestaltung abhängten.

Aufgrund der zeitlich gestaffelten Digitalisierung werde über Jahre hinweg ein Flickenteppich an analoger und digitaler Kommunikation bestehen.

Verpflichtung, ELSTER zu nutzen, stößt auf Kritik

Norbert Weide, Mitglied im Ausschuss Anwaltsnotariat des Deutschen Anwaltvereins (DAV), begrüßte als Praktiker ebenfalls das Gesetzesvorhaben, das deutliche Fortschritt bringe. Jedes Blatt Papier, das nicht gescant oder gedruckt werden müsse, spare Zeit und auch Personal. Ohne Medienbruch würden nicht nur Ressourcen geschont, sondern auch Arbeitszeit und Kosten reduziert. Positiv sei, so der von der SPD-Fraktion nominierte Rechtsanwalt und Notar, dass eine Umsetzung vor dem 1. Januar 2027 vorgesehen ist.

Er sehe aber zwei Kritikpunkte, sagte Weide und verwies wie sein Vorredner auf den sich anbahnenden Flickenteppich. Negativ sei, dass von Bundesland zu Bundesland zu unterschiedlichen Zeiten eine Einführung erfolgen kann und innerhalb eines Bundeslandes nur einzelne und nicht sämtliche Behörden verpflichtet werden können. Dies bedeute Mehraufwand. Was sehr aufstoße, sei die Verpflichtung, ELSTER zu nutzen. Es sei zu befürchten, dass der vermeintlich einfachere Weg der papierenen Veräußerungsanzeige gewählt wird, schreibt Weide in seiner schriftlichen Stellungnahme.

Entwurf der Bundesregierung

Wie die Bundesregierung im Entwurf schreibt, werden jährlich über eine Million Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie andere Arten von Grundstücksübertragungen beurkundet. Während die Kommunikation zwischen Grundbuchämtern und Notarinnen und Notaren teilweise schon elektronisch abgewickelt werde, erfolge die Kommunikation im Rahmen des Vollzugs eines Immobilienvertrages mit Gerichten und weiteren Verwaltungsstellen fast ausschließlich in Papierform und auf dem Postweg.

Eine ähnliche Herausforderung sieht die Bundesregierung bei der Datenübermittlung an die Gutachterausschüsse, in Fällen, in denen Notarinnen und Notare bei Gericht um die Genehmigung andersgearteter Rechtsgeschäfte bitten, sowie bei der Umsetzung der steuerlichen Mitwirkungspflichten der Notarinnen und Notare. Die Bundesregierung wolle daher die Möglichkeit eröffnen, „dass Notarinnen und Notare und die beteiligten Stellen den Austausch von Informationen und Dokumenten im Rahmen des Vollzugs von Immobilienverträgen, zur gerichtlichen Genehmigung notarieller Rechtsgeschäfte und zur Erfüllung steuerlicher Anzeigepflichten rein elektronisch führen.“

Änderungsvorschläge des Bundesrats

Wesentliche Details dazu sollen dem Entwurf zufolge auf dem Verordnungswege durch den Bund und die Länder geregelt werden. Für den Austausch zwischen Notarinnen und Notaren sowie den beteiligten Stellen außerhalb der Finanzverwaltung soll laut Bundesregierung die Infrastruktur des Elektronischen Gerichts- und Verwaltungspostfaches genutzt werden. Hinsichtlich des Austauschs mit den Finanzbehörden soll wiederum das Bundesministerium der Finanzen die Verordnungskompetenz erhalten. Bis zum 1. Januar 2028 soll diese Kommunikation vollständig elektronisch stattfinden. Laut Entwurf soll dafür die ELSTER-Infrastruktur genutzt werden.

Der Bundesrat macht in seiner Stellungnahme mehrere Änderungsvorschläge, die teils technischer Natur sind. Die Bundesregierung teilt in ihrer Gegenäußerung mit, dass sie nach Prüfung der Vorschläge keinen Anpassungsbedarf an ihrem Entwurf sehe. (mwo/25.02.2026)