15. Sitzung

Im Wohnungsbau explodieren die Kosten – Bau- und Planungsrecht sind bei der Entwicklung von Wohnprojekten nicht hilfreich. Zu diesen Einschätzungen kamen die zu einem öffentlichen Fachgespräch des Parlamentarischen Beirats für nachhaltige Entwicklung und Zukunftsfragen am Mittwoch, 25. März 2026, geladenen Sachverständigen.

Konzept der Schwammstadt

Peter Buck und Jaqueline Egger-Buck von der Fränkel AG Friedrichshafen stellten ihr „ökologisch, modern und zukunftsorientiertes“ Wohnbebauungsprojekt NaturELLA in Friedrichshafen vor. Bereits beim Rückbau der bestehenden Gebäude, eines bisher gewerblich genutzten Areals, habe das Thema Nachhaltigkeit im Fokus gestanden, sagten sie. Die Werkhallen seien von einer Spezialfirma kontrolliert zurückgebaut und an einer anderen Stelle wiederaufgebaut und eingesetzt worden, da die Bausubstanz samt Technik einwandfrei und die Dächer erst vor wenigen Jahren erneuert worden seien.

In modularer Holzbauweise und mit der Betonung auf hochwertige, bauökologisch vertrauliche Baustoffe und Materialien seien neun Gebäude mit 119 Wohneinheiten – davon 27 preisgebunden – sowie eine Gewerbeeinheit entstanden. Dem Konzept der Schwammstadt folgend ermöglichten begrünte Retentionsmulden eine Versickerung und Rückhaltung von 100 Prozent des Regenwassers auf dem Grundstück sowie auf dem Retentionsdach. Das Mieterstromkonzept sehe grünen Strom aus einer eigener PV-Anlage vor. Es gebe eine Grundwasserwärmepumpe mit etwa 180 kW Heizleistung sowie ein Blockheizkraftwerk mit etwa 20 kW elektrischer und 40 kW thermischer Leistung – sowie als Spitzenlastabsicherung eine Gas-Brennwert-Kesselanlage. Fertiggestellt worden sei das Projekt im Sommer 2025.

Sozial, ökonomisch und ökologisch

Geladen zu der Sitzung waren auch die Architektinnen Sarah Bäcker und Dr. Saskia Hebert von der Subsolar Architektur & Stadtforschung in Berlin. Sie stellten die Studie „Transformative Wohnformen – Innovative Konzepte, Strategien und Instrumente für die Entwicklung gemeinschaftlicher, dauerhaft leistbarer und ressourcenschonender Wohnprojekte“ vor. Sie vertraten die These, dass transformative Wohnformen alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit – sozial, ökonomisch und ökologisch – berücksichtigen und bedienen können und sich nicht widersprechen müssen.

Im Rahmen der Befragung durch die Abgeordneten zeigte sich Fränkel-Vorstand Peter Buck skeptisch, ob es überhaupt gelingen kann, mehr Wohnraum zu schaffen. „Bauen wird nicht günstiger“, sagte er. Vor allem bei der technischen Ausstattung hätten sich die Kosten in den letzten drei bis vier Jahren verdoppelt. Zinslose Darlehen nutzten nichts, sagte er und machte eine einfache Rechnung auf. Ausgehend von Herstellungskosten – inklusive Grund und Boden – in Höhe von 7.000 Euro pro Quadratmeter müsse auch bei Null Prozent Zins das Darlehen mit drei Prozent getilgt werden. Pro Jahr müssten also 210 Euro pro Quadratmeter getilgt werden, was monatlich eine Miet-Belastung von 18 Euro pro Quadratmeter darstelle. Dazu kämen noch Nebenkosten in erheblicher Höhe. „Das ist für eine normale Familie nicht zu bezahlen“, sagte er.

„Seit zwei Jahren warten wir auf die Baugenehmigung“

Dass es der Fränkel AG gelungen sei, 55 Millionen Euro für NaturELLA zu investieren, sei darauf zurückzuführen, dass man zwölf Millionen Euro an Eigenmitteln – plus drei Millionen Nachhaltigkeitsförderung – sowie ein im eigenen Besitz befindliches Grundstück habe einbringen können. Man benötige den gesamten Mietertrag, um den Kapitaldienst für die aufgenommenen 40 Millionen Euro zu leisten, sagte Buck. Das gehe aber nur bei einem Stiftungsunternehmen, wo die Rendite nicht im Vordergrund steht.

Zwei weitere ähnliche Projekte habe man in Friedrichshafen bauen wolle, so der Unternehmens-Vertreter. „Seit zwei Jahren warten wir auf die Baugenehmigung.“ In dieser Zeit seien die Baukosten von neun auf 10,5 Millionen gestiegen, „weil die Verwaltung nicht in der Lage ist, uns eine Baugenehmigung innerhalb von zwei Jahren zu geben“. Für ein Projekt, das seiner Aussage nach mit allen Ämtern vorbesprochen worden sei.

Tiefgaragenstellplätze als Bauauflage

Ein Kostentreiber beim Projekt NaturELLA seien die Pkw-Stellplatzvorgaben gewesen, sagte Co-Vorständin Jaqueline Egger-Buck. Ursprünglich vorgegeben worden sei durch die Gemeinde ein Stellplatzschlüssel von 2,0 - also zwei Stellplätze pro Wohnung. Diesen habe man dann auf 1,67 runterverhandelt können. In der sehr teuer zu erbauenden Tiefgarage seien aktuell viele Stellplätze ungenutzt. Dennoch seien sie eine Bauauflage gewesen.

Für eine andere Planungskultur hätten sich die zu ihrer Studie befragten Protagonisten ausgesprochen, sagte die Architektin Saskia Hebert. Für die meisten Kopfschmerzen sorge laut Studie das Bau- und Planungsrecht, das auch viele Dinge verteuere. Politik müsse dabei helfen, die Zielkonflikte zwischen sozialen, ökologischen und ökonomischen Zielen zu verhandeln, „anstatt sie dem Bauherrn vor die Füße zu legen und zu sagen, das ist dein Problem“, sagte Hebert. Sie sprach sich für Experimentierklauseln aus, durch die Parameter ausgesetzt werden können. Mit Blick auf einen Stellplatzschlüssel von 2,0 kam auch sie zu der Einschätzung: Da könne man nicht günstig bauen.

Beispiel Österreich

Aus ihrer Sicht braucht es aber gar nicht mehr Wohnraum. „Wir sind ja keine wachsende Gesellschaft.“ In Deutschland gebe es so viel Wohnfläche wie noch nie. Er sei jedoch regional unterschiedlich verteilt. Hebert regte auch an, älteren Menschen, die in für sie zu großen Häusern lebten und auch aufgrund ihres Alters gar keine Kredite mehr für eine energetische Sanierung bekämen, andere Wohnformen, wie etwa Mehrgenerationenhäuser in der Nachbarschaft, anzubieten.

Buck und Hebert äußerten sich auch zu Frage, warum in Österreich günstiger gebaut werden könne als in Deutschland. Wien gebe den Boden günstiger ab, sagte Hebert. Es gebe dort eine soziale Bodennutzung. Auf derart im Bebauungsplan ausgewiesenen Grundstück könne keine maximale Rendite realisiert werden, was ihren Erwerb günstiger mache.

Fränkel-Vorständin Egger-Buck verwies hingegen auf die Baunebenkosten, die in Deutschland bei 20 Prozent und in Österreich bei 13 Prozent lägen. Das sei Folge der Auflagen und der Bürokratie, „die wir in Deutschland einfach mehr haben“. Die eigentlichen Herstellungskosten indes seien in Deutschland und in Österreich ungefähr gleich. (hau/26.03.2026)