20.02.2024 Recht — Anhörung — hib 90/2024

Streit um virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen

Berlin: (hib/HAU) Ob Wohnungseigentümerversammlungen künftig ausschließlich virtuell stattfinden sollen, wenn 75 Prozent der Eigentümer dies so wollen, ist unter Sachverständigen umstritten. Das wurde während einer öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses am Montagabend deutlich. Ein dabei diskutierter Gesetzentwurf „zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (20/9880) sieht diese Regelung vor.

Außerdem soll im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrecht die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) in den Katalog der sogenannten privilegierten Maßnahmen aufgenommen werden. Hierzu gab es Zuspruch seitens der Sachverständigen. Ein gleichzeitig beratener Gesetzentwurf der CDU/CSU-Fraktion (20/6905), der Ansprüche von Mietern und Eigentümern für die Anbringung und Nutzung von Balkonkraftwerken schaffen will, wurde ebenfalls beraten.

Von einem Zwang zur Online-Versammlung sprach Oliver Elzer, Richter am Anwaltsgerichtshof in Berlin. Durch eine virtuelle Versammlung würden viele Wohnungseigentümer von der Verwaltung ihres wichtigsten Wirtschaftsgutes ferngehalten, sagte er. Für den damit verbundenen großen Demokratieverlust sei ein ausreichender Grund nicht erkennbar, befand Elzer. Überlegung der Bundesregierung, dass sich Wohnungseigentümer ohne eine erforderliche Technik oder „Digitalkompetenz“ durch Verwandte oder Freunde unterstützen lassen sollen, vermochte er nicht zu folgen. Die Unterstützung durch Verwandte oder Freunde würde regelmäßig einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit darstellen, führte der von der SPD-Fraktion benannte Sachverständige aus.

Jost Emmerich, Richter am Oberlandesgericht München, sah das anders. Der Gesetzesentwurf werde der Vielgestaltigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften gerecht, urteilte der von der FDP-Fraktion benannte Experte. Mit ihm würden virtuelle Eigentümerversammlungen nicht vorgeschrieben. Das Gesetz ermögliche sie nur in Ausnahmefällen. Aus seiner Sicht gewährleistet das besondere Quorum von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen ausreichend den Schutz der übrigen Wohnungseigentümer. „Ein höheres Quorum erscheint nicht erforderlich“, sagte er. Schon diese Mehrheit werde sich nur selten finden.

Gabriele Heinrich vom Verein „Wohnen im Eigentum“ überzeugt die Argumentation für die erleichterte Einführung der reinen Online-Eigentümerversammlung nicht. Damit würden in den Eigentümerversammlungen neue Probleme geschaffen, anstatt Probleme gelöst, sagte sie. Es bestehe die große Gefahr der Ausgrenzung älterer, schwerhöriger oder technik- beziehungsweise bildungsfernerer Eigentümer. Statt der Förderung der „Gemeinschaft“ der Eigentümer werde die Spaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften befördert. Heinrich verwies auf die Möglichkeit der hybriden Versammlung. Ein Rechtsanspruch darauf würden ihre Unterstützung finden, machte die von der SPD-Fraktion benannte Sachverständige deutlich.

Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland, nannte den Gesetzentwurf „kurz, knapp und gut“. Die virtuelle Versammlung erleichtere die Zusammenarbeit, sei preiswerter, umweltfreundlicher, barrierefrei und effektiver, da Anfahrtswege entfielen. Zudem sei insgesamt mit einer größeren Zahl an Eigentümern zu rechnen, die daran teilnehmen, sagte er. Seiner Auffassung nach ist das 75-Prozent Quorum sogar zu hoch angesetzt. Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit reiche aus, befand der von der CDU/CSU-Fraktion benannte Sachverständige.

Rechtsanwalt Urs Taube hat hingegen erhebliche Bedenken. Der Entwurf der Bundesregierung verabschiede sich scheinbar ganz nebenbei von zwei zentralen, absolut herrschenden Rechtsgrundsätzen im Zusammenhang mit Eigentümerversammlungen, sagte er. Der eine sei, dass das Recht des einzelnen Eigentümers an der Teilhabe am Entscheidungsfindungsprozess in der Eigentümerversammlung zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte des Wohnungseigentums gehöre und grundsätzlich unentziehbar sei. Der zweite betreffe die grundsätzliche Nicht-Öffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung. Diese bezwecke, „dass die Versammlung von fremden Einflüssen frei bleibt und außenstehende dritte Personen die Meinungsbildung nicht beeinflussen können“, so der von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen benannte Experte.

Valentin Todorow als Vertreter der Bundesrechtsanwaltskammer sprach von einer sinnvollen Ausgestaltung, die gleichzeitig die Präsenzversammlung als Regelfall beibehalte. Unter datenschutzrechtlichen Gesichtspunkten sowie dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung müsse ein geeigneter Kommunikationsweg gewählt werden, der den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft praktikabel ermöglicht, ihre Rechte wahrzunehmen, fügte der von der Unionsfraktion benannte Sachverständige hinzu. Daher sollte die Gesetzesbegründung im weiteren Gesetzgebungsverfahren die Anforderungen an die Software umreißen, um der Praxis eine Leitlinie zu geben.

Die Ausweitung hin zu einer rein virtuellen Versammlung ist aus Sicht von Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland ein konsequenter und zumindest mittelfristig auch notwendiger Schritt in die digitale Zukunft, der grundsätzlich begrüßt werde. Es sei jedoch fraglich, ob es nicht noch immer eine erhebliche Anzahl an Eigentümern gibt, die nicht über die technischen Möglichkeiten oder das Verständnis zur Teilnahme an einer rein virtuellen Eigentümerversammlung verfügen. Daher plädiere der von der Unionsfraktion benannte Sachverständige dafür, die virtuelle Eigentümerversammlung nur mit einstimmigem Beschluss zuzulassen, wie es auch der Bundesrat fordere.

Der Einführung einer neuen privilegierten Maßnahme für Steckersolargeräte verschließe sich Haus & Grund nicht, sagte Warnecke weiter. Die Einschränkung auf den Einbau an ausschließlich selbst genutzten Terrassen oder Balkonen, wie die CDU/CSU-Fraktion es vorsehe, sei dabei sinnvoll.

Ausdrücklich begrüßt wurde die Privilegierung von Steckersolargeräten durch Simone Herpich, Vorsitzende des Vereins Balkon.Solar. Die Balkonkraftwerke seien sicher und sparten Strom, sagte sie. Bei den 1,6 Millionen eingebauten Anlagen sei bislang nichts passiert, machte sie deutlich. Bis zu 30 Prozent Energieeinsparungen in den Haushalten seien dadurch möglich. „Balkonsolar führt uns in die Energiezukunft Deutschlands“, sagte die von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen benannte Sachverständige. Schließlich akzeptierten die Menschen die Energiewende eher, wenn sie dabei mitmachen könnten.

Der Deutsche Mieterbund begrüße, dass Mieterinnen und Mieter einen gesetzlich geregelten Anspruch auf Erlaubnis zur Installation von Steckersolargeräten erhalten sollen, sagte Mieterbund-Vertreterin Sabine Schuhrmann. Der Anspruch sei jedoch ausgeschlossen, wenn die Maßnahme den Vermietern nicht zumutbar sei. Wann dies der Fall sei und welche Vorgaben für die Umsetzung der Maßnahme festgelegt werden dürfen, werde bedauerlicherweise im Gesetzesentwurf und der Begründung nicht näher bestimmt, sagte sie. Es bestehe aber die Gefahr, dass der Anspruch durch einschränkende Vorgaben der Vermieter entwertet und die Energiewende verzögert werde, führte die von der SPD-Fraktion benannte Sachverständige aus.

Das Video der Anhörung sowie die Stellungnahmen der Sachverständigen auf bundestag.de: https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2024/kw08-pa-recht-balkonkraftwerk-989314

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