Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll künftig gezielt gegen mögliche Immobilienblasen und die damit verbundene Gefahr für die Finanzmarktstabilität vorgehen können. Der Bundestag beriet am Donnerstag, 26. Januar 2017, in erster Lesung einen entsprechenden Gesetzentwurf der Bundesregierung (18/10935), der vorsieht, der BaFin neue Befugnisse zur Regulierung der Kreditvergaben einzuräumen. Laut Entwurf soll die Bundesanstalt, wenn es nötig erscheint, bestimmte Mindeststandards für die Vergabe von Neukrediten festlegen können. Damit sollen Ausfallwahrscheinlichkeiten beziehungsweise Verlustquoten der Darlehen reduziert werden.

Der Gesetzentwurf enthält zudem Regelungen zur Klarstellung der Kreditwürdigkeitsprüfung nach der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Bundesjustizministerium und Bundesfinanzministerium sollen künftig außerdem gemeinsam Verordnungen mit Leitlinien für die Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge erlassen können. Weiterhin soll das Darlehensrecht an die Vorgaben der Benchmark-Verordnung angepasst werden

Finanzministerium: Instrumente als Vorsorge gedacht 

Dr. Michael Meister (CDU), Parlamentarischer Staatsekretär im Bundesfinanzministerium, begründete in der Debatte den Teil des Gesetzentwurfs, der sich auf die neuen BaFin-Instrumente bezieht. Hintergrund der Änderung seien Empfehlungen des Ausschusses für Finanzmarktstabilität der Bundesregierung (AFS).

Die im Entwurf enthaltenen Instrumente seien als Vorsorge gedacht, um für eine „kritische Lage gerüstet zu sein“. Diese könnte dann entstehen, wenn nicht nur die Immobilienpreise stiegen, sondern auch die Fremdkapitalquote bei der Finanzierung bei gleichzeitigem Sinken der Vergabestandards. Aktuell bestehe keine Notwendigkeit, die neuen Instrumente zum Einsatz zu bringen, betonte Meister.

Justizministerium: Zugang zu Krediten ermöglichen

Ulrich Kelber (SPD), Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesjustizministerium, begründet den Klarstellungsbedarf bei der Kreditwürdigkeitsprüfung mit der Verunsicherung bei „einigen Banken“. Diese habe insbesondere zu einer schwächeren Kreditvergabe an junge Familien und Senioren geführt.

Mit den Änderungen solle ein uneingeschränkter Zugang zu Krediten für alle ermöglicht werden, die sie sich ohne das Risiko der Überschuldung leisten könnten, sagte Kelber. Bei den Abgeordneten stieß der Gesetzentwurf der Bundesregierung fraktionsübergreifend auf verhaltene Resonanz und Skepsis.

Linke: Über Neuausrichtung der Grunderwerbsteuer nachdenken

Dr. Axel Troost (Die Linke) sah zwar „regulatorisch“ einen Schritt in die richtige Richtung bei den neu zu schaffenden Instrumenten der BaFin. Es bestünden aber erhebliche Zweifel, ob diese ausreichten, um eine Blase zu verhindern. Ein Mangel sei, dass der Gesetzentwurf die Finanzierung gewerblicher Immobilien außen vor lasse. 

Es sei zudem unklar, ab wann die Bundesregierung eigentlich von einer Blase ausgehe. Weiterhin brauche es weitere fiskalisch-administrative Maßnahmenpakete, um regional auf mögliche Risiken einzugehen. Troost regte an, über eine Neuausrichtung der Grunderwerbsteuer hin zu einem Steuerungsinstrument nachzudenken.

Grüne: Gewerblichen Immobiliensektor einbeziehen

Dr. Gerhard Schick (Bündnis 90/Die Grünen) sagte, er könne die schon vor der Einbringung des Entwurfs aus Reihen der Koalitionsfraktionen geäußerte Kritik nicht nachvollziehen. Es reiche nicht, nur auf die Entwicklung bei den einzelnen Banken zu schauen. Die Aufsicht müsse auch auf den Gesamtmarkt blicken, um rechtzeitig eingreifen zu können. Es sei richtig, entsprechende Instrumente vorzuhalten.

Wie auch Troost mahnte Schick an, den gewerblichen Immobiliensektor einzubeziehen. Zudem müsse die Datenlage zur Beurteilung der Entwicklungen an den Märkten verbessert werden. Es könne nicht sein, dass die BaFin dafür auf private Anbieter zurückgreifen müsse, kritisierte Schick.

CDU/CSU: Verordnungsentwurf bekannt machen

Antje Tillmann (CDU/CSU) betonte, es sei richtig, Instrumente zu entwickeln, bevor es zu einer Krise komme.

Die Christdemokratin mahnte aber an, den zum Gesetzentwurf gehörigen, umfangreichen Verordnungsentwurf bekannt zu machen, damit eine Beurteilung der Auswirkungen auf Verbraucher und Banken beurteilt werden könne. Nach den Beratungen und Anhörungen könne dann entschieden werden, ob dieser Gesetzentwurf der richtige Weg sei.

SPD: Wir werden unsere Hausaufgaben machen

Manfred Zöllmer (SPD) betonte, dass das Hauptproblem in Hinblick auf Immobilienblasen die Diagnose sei. Der Gesetzentwurf klammere den Daten- und Statistikteil aber aus. Zudem müsse geprüft werden, ob der Entwurf regionale Aspekte bei der Anwendung der Instrumente genügend würdige. Zöllmer warnte zudem vor Überregulierung, schließlich sei es auch ein politisches Ziel, den Wohnungsbau zu fördern. „Wir werden unsere Hausaufgaben machen“, sagte Zöllmer mit Blick auf die anstehenden Beratungen.

Bei Thema Kreditwürdigkeitsprüfung mahnten die Grünen zudem an, auch Forderungen von Seiten der Verbraucherschützer stärker zu berücksichtigen und nicht nur auf „Zuruf“ der Banken zu reagieren. Vertreter der Union kritisierten zudem das Bundesjustizministerium für die aus ihrer Sicht zu ungenaue Regelung, die nun einer Klarstellung bedürfe. (scr/26.01.2017)

Instrumente für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten

Wie es im Regierungsentwurf heißt, bestehen bei einigen Marktteilnehmern Unsicherheiten im Umgang mit den Regelungen der Kreditwürdigkeitsprüfung nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die mit Wirkung zum 21. März 2016 ins deutsche Recht umgesetzt wurden. Dies könne dazu führen, dass Darlehensgeber aus Gründen der Vorsicht Darlehen nicht vergeben, die nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und den deutschen Umsetzungsvorschriften tatsächlich gewährt werden könnten. Dies sei für die Darlehensgeber, vor allem aber auch für die abgelehnten Verbraucherinnen und Verbraucher ein unbefriedigender Zustand.

Darlehen zum Bau oder zum Erwerb von Wohnimmobilien seien sowohl für die Kreditwirtschaft als auch für private Kreditnehmer von hoher quantitativer Bedeutung. Sie machten rund 70 Prozent der gesamten Verbindlichkeiten des inländischen Haushaltssektors sowie rund die Hälfte des gesamten Kreditvolumens inländischer Banken gegenüber inländischen Privatpersonen und Unternehmen aus.

Neu eingeführt werden sollen Obergrenzen für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert, für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen und für das Verhältnis zwischen Gesamtverschuldung und Einkommen. Außerdem soll ein Zeitraum vorgegeben werden können, in dem ein bestimmter Anteil des Darlehens getilgt werden muss (im Fall von endfälligen Darlehen eine maximale Laufzeit.

Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität

Mit den Neuregelungen kommt die Bundesregierung einer Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität nach. Zentrale Aufgabe des beim Bundesfinanzministerium errichteten Ausschusses für Finanzstabilität ist es, die für die Finanzstabilität maßgeblichen Sachverhalte regelmäßig zu erörtern und bei identifizierten Gefahren vor diesen zu warnen und Empfehlungen zu ihrer Abwehr abzugeben. Als Grundlage hierfür dienen die Analysen der Deutschen Bundesbank.

Der Ausschuss berät zudem über den Umgang mit Warnungen und Empfehlungen des bei der Europäischen Zentralbank angesiedelten Europäischen Ausschusses für Systemrisiken. Er wurde außerdem mit dem Ziel eingerichtet, die Zusammenarbeit der in ihm vertretenen Institutionen im Fall einer Finanzkrise zu stärken.

Der Bundestag überwies den Gesetzentwurf zur federführenden Beratung an den Finanzausschuss. (scr/sas/27.01.2017)

Einschränkungen für Banken bei der Kreditvergabe zur Sicherung der Finanzstabilität im Immobilienbereich sind von Kreditinstituten und Immobilienbranche abgelehnt worden. In einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses unter Vorsitz von Ingrid Arndt-Brauer (SPD) am Montag, 6. März 2017, stellte Stephan Rabe vom Zentralen Immobilienausschuss fest: „Wir haben keine Blase, wir wollen keine Blase, und wir wollen keine Blase herbeireden.“

„Lage mit der in den USA nicht vergleichbar“

Auch Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft verwies auf den stabilen Immobilienmarkt in Deutschland. Es gebe kaum variabel verzinste Darlehen, die bei Zinssteigerungen zu Problemen für die Hauskäufer führen könnten. Außerdem gebe es hohe Tilgungsraten, sodass die Lage mit der in den USA nicht vergleichbar sei, wo es fast keine Tilgung gebe.

Grundlage der Anhörung war der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems und zur Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (18/10935, 18/11420).

„Keine Überhitzung des Immobilienmarktes“

Mit dem Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz soll die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) neue Befugnisse erhalten, um künftig gezielt mögliche Gefahren für die Finanzmarktstabilität infolge einer Immobilienblase abwehren zu können. Dazu gehört unter anderem die Festlegung bestimmter Mindeststandards für die Vergabe von Neukrediten. Die Bundesregierung betont in der Begründung, dass die neuen BaFin-Instrumente „rein vorsorglich“ geschaffen werden, „um für den Gefahrenfall das geeignete Instrumentarium für ein schnelles und zielgerichtetes Handeln der Aufsicht zur Verfügung zu stellen“.

Trotz einer zum Teil deutlichen Preissteigerung liege gegenwärtig in Deutschland keine Überhitzung des Immobilienmarktes vor, stellte die Deutsche Kreditwirtschaft, der Zusammenschluss der fünf Bankenverbände, fest. Der Gesetzgeber wolle dennoch die Kreditvergabe regulieren. Andere Möglichkeiten zur Bekämpfung einer Überhitzung, etwa steuerliche Maßnahmen oder die Bereitstellung von Bauland in Ballungsgebieten sowie eine Vereinfachung der Bauordnung, sehe der Entwurf dagegen nicht vor. Außerdem sei der deutsche Immobilienmarkt gut gegen systemische Risiken geschützt.

„Überwiegend Großstädte und Ballungsgebiete betroffen“

Mögliche Überbewertungen auf den Wohnimmobilienmärkten seien in Deutschland ein rein regionales Phänomen, erklärte der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Betroffen seien überwiegend einzelne Großstädte und Ballungsgebiete. Der ländliche Raum verliere dagegen Einwohner. „Ein flächendeckendes Problem, von dem wesentliche Systemrisiken ausgehen könnten, ist aus unserer Sicht derzeit nicht ersichtlich“, stellte der Verband fest.

Auch der Zentrale Immobilienausschuss erklärte, im privaten Immobilienfinanzierungsgeschäft bestehe keine Dringlichkeit, zusätzliche Instrumente einzuführen. Die Ausfallraten bei den Krediten seien minimal. Die große Stabilität des deutschen Wohnimmobilienfinanzierungsmarktes lasse es fraglich erscheinen, „ob makroprudenzielle Instrumente tatsächlich benötigt werden und ob deren gesellschaftliche Kosten den Nutzen für die Finanzstabilität nicht überschreiten“, stellt das Institut der deutschen Wirtschaft in seiner Stellungnahme fest.

„Maßnahmen regional begrenzen“

Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen schreibt in seiner Stellungnahme, mit ihrem Entwurf wolle die Regierung die Verantwortung für eine kreditnehmergerechte Immobilienfinanzierung sehr viel stärker zu den Kreditinstituten verlagern. Dies sei zu begrüßen, „da der normale Verbraucher in der komplexen und für ihn zumeist singulären Frage der Finanzierung einer Wohnimmobilie tendenziell überfordert ist“. Wenn jetzt die „Profi-Seite“ des Marktes in eine stärkere Haftungsverantwortung gestellt werde, sei das angemessen.

Gottschalk regte allerdings eine regionale Begrenzung der Maßnahmen an, „denn mögliche Überhitzungen des Marktes dürften eher lokal und regional sowie insbesondere in den Großstädten auftreten“. Einen ähnlichen Vorschlag machte auch Dr. Thomas Theobald von der Hans-Böckler-Stiftung, während andere Sachverständige dies zum Teil strikt ablehnten.

„Regulierung gegen Immobilienspekulationen erforderlich“

Prof. Dr. Rudolf Hickel von der Universität Bremen nannte eine Regulierung gegen Immobilienspekulationen, die zu einer sich verstärkenden Blase führen würden, „dringend erforderlich“. Der Gesetzentwurf setze nicht an der Nachfrage nach Immobilien an, sondern konzentriere sich auf die staatliche Regulierung der Anforderungen an die Kreditvergabe.

So könne die BaFin Obergrenzen für das Verhältnis von Darlehenshöhe und Immobilienwert festsetzen sowie einen Zeitraum vorgeben, in dem ein bestimmter Anteil des Darlehens zu tilgen sei. Hickel regte noch weitergehende Maßnahmen an, etwa die Hereinnahme von Gewerbeimmobilien in den Entwurf. Der Verbraucherzentrale-Bundesverband warnt in seiner Stellungnahme allerdings davor, den Verbraucherschutz zu verschlechtern.

„Rasantes Kreditwachstum nicht zu beobachten“

Prof. Dr. Isabel Schnabel, Lehrstuhlinhaberin für Finanzmarktökonomie an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn und Mitglied des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, weist in ihrer Stellungnahme Kritik an dem Entwurf zurück. Ein Markteingriff lasse sich rechtfertigen, wenn die Vergabe von Immobilienkrediten mit geringer Besicherung oder an stark verschuldete Kreditnehmer Auswirkungen auf die Finanzstabilität und damit auf die Volkswirtschaft als Ganzes habe.

Schnabel rechnet jedoch nicht damit, dass die Instrumente bald genutzt werden müssten, denn die Immobilienpreise seien zwar gestiegen, aber ein rasantes Kreditwachstum lasse sich bisher nicht beobachten. Sie bezeichnet es als Versäumnis, dass Gewerbeimmobilien nicht in die Regelung einbezogen seien, wo es laut Europäischer Zentralbank Zeichen für eine Überhitzung gebe.

„Nachbesserungen an der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“

Sinnvolle Nachbesserungen in Bezug auf die bereits 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie sah Prof. Dr. Sven Bienert von der Universität Regensburg. Einzelne Elemente bedürften jedoch der Diskussion. So könne eine Störung schon bereits eingetreten sein, wenn es zum Einsatz der Instrumente komme. Korrekturen nur anhand des Neugeschäfts könnten bei grundsätzlichen makroökonomischen Problemen eine generelle Marktkorrektur kaum verhindern. Den Banken im Krisenfall Kennzahlen vorzuschreiben, könne auch prozyklische Wirkungen entfalten und Krisen verstärken.

Von den im Entwurf vorgesehenen Regelungen zur Kreditaufnahme für Wohnzwecke für junge Familien und Senioren hieß es von Prof. Dr. Peter O. Mülbert von der Johannes-Gutenberg-Universität Mainz, die Formulierungen seien geeignet, die auf die Wohnimmobilienkreditrichtlinie zurückgehenden Probleme etwas zu klären und zu bereinigen.

„Europäische Vorgaben sehr einengend“

Prof. Dr. Sebastian Omlor von der Philipps-Universität Marburg nannte die europäischen Vorgaben für den Gesetzgeber sehr einengend. Durch den Gesetzentwurf komme es zu Erleichterungen an verschiedenen Stellen. Der Entwurf sei ein Schritt in die richtige Richtung, werde aber gehemmt durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, „die wir nicht ändern können“.

Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband berichtete von einem Rückgang des Kredit-Neugeschäfts aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in einem Umfang von fünf bis 15 Prozent, was die Deutsche Bundesbank allerdings nicht bestätigen konnte. (hle/06.03.2017)

Liste der geladenen Sachverständigen

• Prof. Dr. Sven Bienert, MRICS REV - Universität Regensburg
• Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
• Deutsche Bundesbank
• Die Deutsche Kreditwirtschaft
• Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW)
• Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V.
• Prof. Dr. Rudolf Hickel, Universität Bremen
• Dr. Dirk Ulbricht, Institut für Finanzdienstleistungen e. V. (iff)
• Dr. Thomas Theobald, Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung der Hans-Böckler-Stiftung (IMK)
• Prof. Dr. Peter. O. Mülbert, Johannes-Gutenberg-Universität Mainz
• Prof. Dr. Sebastian Omlor, Philipps-Universität Marburg
• Prof. Dr. Isabel Schnabel, Professorin für Finanzmarktökonomie an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn und Mitglied des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
• Arno Gottschalk, Verbraucherzentrale Bremen e. V.
• Verbraucherzentrale Bundesverband e. V. (vzbv)
• Prof. Dr. Michael Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V.
• Stephan Rabe, Zentraler Immobilienausschuss e. V. (ZIA)