Konträre Positionen vertraten am Mittwoch, 13. November 2019, die Sachverständigen in einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz unter Vorsitz von Prof. Dr. Heribert Hirte (CDU/CSU) zum Regierungsentwurf eines Gesetzes, mit dem der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert werden soll (19/14245, 19/14978). Während die Vertreter der Immobilienwirtschaft die Vorlage als kontraproduktiv bezeichneten, hielten Mieterschutzexperten die Neuregelung für geeignet, eine Dämpfung der Mieten zu erreichen.
Mit der Verlängerung sollen dem Entwurf zufolge kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Damit bereits erstellte oder sich in der Erstellung befindliche Mietspiegel auch nach dem Inkrafttreten der Neuregelung anwendbar bleiben, soll es eine Übergangsregelung geben. In die Anhörung einbezogen war ein Antrag von Bündnis 90/Die Grünen, wonach unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis neuer Mietverträge der letzten 20 statt vier beziehungsweise sechs Jahre berechnet werden soll (19/14369).
Extreme Steigerungen bei den Angebotsmieten
Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutscher Mieterbunds, erklärte in seiner Stellungnahme, die seit Jahren stark wachsende Nachfrage nach Mietwohnungen bei gleichzeitiger Stagnation beziehungsweise unzureichender Ausweitung des Wohnungsangebots führe zu extremen Mietsteigerungen bei den Angebotsmieten und dann zwangsläufig bei den Bestandsmieten.
Die Ausweitung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre sei im Ansatz richtig, reiche aber nicht aus, den zu erwartenden Mietpreisanstieg bei den Bestandsmieten wirksam zu dämpfen, betonte Ropertz. Hierzu müssten letztlich alle Bestandsmieten in die Betrachtung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden. Zumindest aber müsste der Betrachtungszeitraum auf zehn Jahre ausgeweitet werden. Daher begrüße der Mieterbund den Antrag der Grünen.
Expertin: Der Markt löst die Probleme nicht
Wibke Werner vom Berliner Mieterverein schloss sich den Ausführungen Ropertz’ an und fügte hinzu, staatliche Regelungen seien erforderlich, da der Markt die Probleme nicht lösen könne. Die zunehmende Anspannung auf den Wohnungsmärkten insbesondere in den Ballungsgebieten habe dazu geführt, dass die Vertragsfreiheit kein hinreichender Garant mehr für gerechte Mieten und einen ausgewogenen Mieterschutz ist. Das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch bedürfe einer Nachbesserung.
Henrik Solf, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, begrüßte die Erweiterung des Bezugsrahmens für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre ebenfalls. Allerdings wäre es besser, so Solf, alle Mieten bei der Ermittlung der Vergleichsmieten zu berücksichtigen. Denn nur so würden alle Mieten berücksichtigt, die am Markt gezahlt werden. Die Mieten, die schon lange nicht erhöht worden sind, fänden bei der Ermittlung keine Berücksichtigung. Diese systemwidrige Beschränkung werde mit der Einbeziehung zweier weiterer Jahre zwar gemildert. Konsequent und richtig wäre aber die Einbeziehung aller Mieten, betonte Solf.
Der Leiter des Deutschen Instituts für Urbanistik, Prof. Dr. Carsten Kühl, hält es für legitim, angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt politisch einzugreifen. Eine Verlängerung des Vergleichszeitraums wirke dämpfend und sei grundsätzlich eine adäquate Maßnahmen, sagte Kühl. Diese Maßnahme sei auch zielgenau. Auch die Überleitungsvorschrift sei angemessen. Der Wissenschaftler sprach sich für das Instrument qualifizierter Mietspiegel aus, wobei die Finanzierung noch geklärt werden müsse.
Kritik an Mietpreisregulierung als „Irrweg“
Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, lehnte die vorgeschlagene Mietpreisregulierung als „Irrweg“ ab. Die Häufigkeit der gesetzlichen Eingriffe in das Mietrecht innerhalb der letzten Jahre sei ein Novum und zeuge von einer erschreckenden Planungslosigkeit der Politik im Bereich des Mietrechts, erklärte Warnecke. Im Entwurf sei schon der Bezug auf Angebotsmieten schlicht falsch. Die dort aufgeführten Modellrechnungen widersprächen der Realität, denn sie basierten nur auf Angebotsmieten aus Online-Plattformen, die nur einen höherpreisigen Teilmarkt abbildeten.
Darüber hinaus widerlegten zahlreiche aktuelle Studien die Behauptung, dass Angebotsmieten in Ballungszentren beziehungsweise deutschlandweit weiter stiegen. Langfristig werde die Überregulierung des Mietmarktes dazu führen, dass sich die schwächste Vermietergruppe aus dem Wohnungsmarkt zurückzieht. Statt weitere Mietenregulierungen einzuführen, sollte für einzelne Mietergruppen über das Wohngeld eine zielgenaue Förderung stattfinden, schlug Warnecke vor.
Christian Rietschel, Vorsitzender von Haus & Grund Dresden, schilderte die Sicht von nicht professionell tätigen Haus- und Grundeigentümern, also Kleinvermietern. Diese seien gegen die Ausweitung des Betrachtungszeitraumes. Für sich allein genommen könne diese Maßnahme vielleicht verkraftbar sein. Die Summe der Eingriffe der letzten Zeit werde jedoch langsam unerträglich, betonte Rietschel. Viele Kleinvermieter verfügten kaum über größere finanzielle Mittel, um die ständig steigenden Kosten der Immobilie stemmen zu können. Wenn ihnen nun auch noch die Erhöhung der Mieten weitgehend genommen wird, würden viele aufgeben müssen.
Anpassung der Mieten an die Dynamik des Marktes
Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, erklärte, die mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Mietendämpfung widerspreche der gesetzlichen Grundintention, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter ermöglichen solle, die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anzupassen. Da bereits eine Vielzahl von Mieten durch staatliche Eingriffe in das Mietrecht gesetzlich gedeckelt ist, sei eine Mietpreisdämpfung bereits jetzt in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten.
Die bloße Mietendynamik in bestimmten Teilmärkten begründe daher auch kein Gesetzgebungsbedürfnis für die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit dem Entwurf werde versucht, die aktuelle Marktmiete durch möglichst viele alte Mieten weiter zu verzerren, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu entdynamisieren und eine weitere Mietpreisbremse zu installieren. Es fehle auch ein seriöser Nachweis der Ausgangslage.
Der Justiziar des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GDW), Carsten Herlitz, erklärte, die Verlängerung des Betrachtungszeitraums sei aufgrund des aktuellen Neubaubedarfs gerade im bezahlbaren Segment, in dem aktuell rund 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 preisgünstige Mietwohnungen fehlten, das falsche Signal. Dies gelte insbesondere für Forderungen nach einer viel weitergehenden Verlängerung des Betrachtungszeitraums wie im Antrag der Grünen.
Zweifel an der Erforderlichkeit der Regelung
Michael Reinke, Vorsitzender Richter am Landgericht Berlin, äußerte sich aus rechtspraktischer Sicht und erklärte, die beabsichtigte Regelung dürfte geeignet sein, sich geringfügig dämpfend auf die allgemeine Mietzinsbelastung auszuwirken. Aufgrund der allgemeinen Mietentwicklung sei davon auszugehen, dass die aus den letzten sechs Jahren ermittelte Vergleichsmiete geringer ausfällt als diejenige, die lediglich Mieten aus den letzten vier Jahren berücksichtigt. An der Erforderlichkeit der Regelung bestünden jedoch Zweifel. Es gebe offensichtlich ein Missverständnis des gesetzlichen Vergleichsmietenbegriffs, sagte Reinke.
Denn die Vergleichsmiete werde gerade nicht auf ausschließlicher oder zwingend vorrangiger Grundlage der Neuvermietungsmieten ermittelt, sondern auch unter Heranziehung der im Beurteilungszeitraum geänderten Bestandsmieten. Die Höhe der Bestandsmieten sei jedoch vom aktuellen Marktgeschehen nicht unmittelbar betroffen. Gemessen daran sei der Einfluss der Neuvermietungsmieten auf die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete tatsächlich geringer als in den Ausführungen des Gesetzentwurfs angenommen.
Gesetzentwurf der Bundesregierung
Das Gesetzesvorhaben der Bundesregierung zielt darauf ab, den Anstieg der Mieten zu dämpfen. Dazu will sie die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Maßstab für Mieterhöhungen im Bestand und für die zulässige Neuvertragsmiete im Geltungsbereich der „Mietpreisbremse“ gilt, künftig anders berechnen lassen. Konkret soll der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Abgebildet wird die ortsübliche Vergleichsmiete insbesondere in einem Mietspiegel, der von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Bislang wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Paragraf 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Durch die künftige Ausweitung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre würden mehr Mietverhältnisse in die ortsübliche Vergleichsmiete einbezogen, schreibt die Bundesregierung. Kurzfristige Änderungen des Mietpreisniveaus würden sich geringer auf die Vergleichsmiete auswirken. In Wohnungsmietmärkten mit kontinuierlich steigenden Angebotsmieten sei dadurch eine Dämpfung des Mietpreisanstiegs zu erwarten. Für Gemeinden, in denen Mietspiegel bestehen oder in Vorbereitung sind, sieht der Entwurf eine Übergangsregelung vor, um die Fortgeltung von Mietspiegeln sicherzustellen und den Aufwand, der in die Erstellung der Mietspiegel geflossen ist, zu schützen. Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme keine Einwendungen erhoben (19/14978).
Antrag der Grünen
Die Grünen wollen Mieterinnen und Mieter vor Überlastung durch steigende Mieten schützen und dazu rechtssichere regionale Mietobergrenzen ermöglichen. In ihrem Antrag fordern sie unter anderem, den maximal zulässigen Mietanstieg auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete in Wohnraummangelgebieten auf höchstens drei Prozent im Jahr zu begrenzen und den Anstieg der Mietobergrenze bei der ortsüblichen Vergleichsmiete deutlich zu bremsen.
Dazu solle bundesweit die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis neuer Mietverträge der letzten 20 statt der letzten vier beziehungsweise sechs Jahre berechnet werden. Qualifizierte Mietspiegel sollen auf eine rechtssichere und gerichtsfeste Grundlage gestellt werden. Zur Begründung heißt es, in Metropolen und kreisfreien Großstädten seien die Mieten in den letzten Jahren so stark gestiegen, dass die dort wohnenden Mieterinnen und Mieter im Durchschnitt mittlerweile rund 30 Prozent ihres Nettoeinkommens dafür aufwenden müssten. Trotz mietrechtlicher Änderungen stiegen die Mieten immer weiter. (mwo/13.11.2019)
Liste der geladenen Sachverständigen
- Christian Bruch, BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V., Berlin, Bundesgeschäftsführer/Rechtsanwalt
- Carsten Herlitz, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin, Justiziar
- Prof. Dr. Carsten Kühl, Deutsches Institut für Urbanistik gGmbH, Geschäftsführer und Leiter
- Michael Reinke, Vorsitzender Richter am Landgericht Berlin, 67. Zivilkammer
- Christian Rietschel, Haus & Grund Dresden e. V., Vorsitzender
- Ulrich Ropertz, Deutscher Mieterbund e. V., Berlin, Geschäftsführer
Henrik Solf, Republikanischer Anwältinnen- und Anwälteverein e. V. (RAV), Berlin, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Dr. Kai H. Warnecke, Haus & Grund Deutschland e. V., Berlin, Präsident
- Wibke Werner, Berliner Mieterverein e. V., stellvertretende Geschäftsführerin
