Die bisherigen Bemühungen zur Beschleunigung des Bautempos reichen nach Expertenansicht nicht aus. Zu diesem Fazit kam die Mehrheit der Teilnehmer einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen unter Leitung von Mechthild Heil (CDU/CSU) zum Regierungsentwurf eines Baulandmobilisierungsgesetzes (19/24838) sowie neun Anträgen von drei Oppositionsfraktionen am Montag, 22. Februar 2021. Sie forderten Nachbesserungen am vorliegenden Gesetzentwurf, wenn auch mit unterschiedlicher Stoßrichtung.
„Umwandlungsverbot gehört nicht in dieses Gesetz“
So zielte ein Teil der Stellungnahmen darauf ab, dass im Gesetzentwurf Maßnahmen enthalten seien, die nicht zur Baubeschleunigung beitragen und eher andernorts geregelt werden sollten. Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), erklärte beispielsweise, das Umwandlungsverbot habe nichts mit Baulandmobilisierung zu tun. Es gehöre nicht in dieses Gesetz.
Auch die vorgesehenen stärkeren Zugriffsmöglichkeiten von Kommunen passten nicht zum Ziel des Gesetzentwurfs, fügte Ibel hinzu. Lösungen zur Lärmproblematik in verdichteten Lagen fehlten hingegen. Die nordrhein-westfälische Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) ergänzte, Mieterschutz solle im Mietschutzrecht geregelt werden.
„Kaum Geschosswohnungen durch Bauen im Außenbereich“
Nach Ansicht von Rechtsanwalt Johannes Bohl von der Gesellschaft für die Prüfung der Umweltverträglichkeit ist auch die Neuauflage der erleichterten Bebauung in Außenbereichen nicht zielführend für mehr bezahlbaren Wohnraum. Von dieser Ausnahmeregelung machten vorwiegend kleinere Gemeinden für Einfamilienhausbebauung Gebrauch, sagte er. Geschosswohnungsbau, noch dazu in Ballungsräumen, sei damit bisher kaum entstanden.
Dr. Till Kemper von der HFK Rechtsanwälte PartGmbB sagte ebenfalls, es sei fraglich, inwieweit durch das Gesetz wirklich neues Bauland mobilisiert wird. Er riet dazu, andere Disziplinen mit zu berücksichtigen und den Brückenschlag zu suchen, etwa zur Flächennutzungsplanung. Auch Handhabungen im Rahmen der Musterbauordnungen müssten mehr mitbedacht werden.
Plädoyer für weniger Regulierung
Aygül Özkan, Geschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), erklärte, die angedachten Regelungen verzögerten Wohnungsbau eher, das sei sinnwidrig. Sie würden stark in das Marktgeschehen eingreifen, das widerspreche auch den Regelungen im Koalitionsvertrag.
Özkan plädierte eindringlich für weniger Regulierung, auch angesichts der coronabedingten Herausforderungen. Sie thematisierte außerdem einen zweiten Kritikpunkt der Expertenrunde: Begrifflichkeiten seien teils unscharf, sodass Rechtsstreitigkeiten drohten. Die ZIA-Geschäftsführerin führte das Beispiel „angespannte Wohnungsmärkte“ an, ein Terminus, der verwirre und für den gerichtsfeste Kriterien fehlten.
„Eingriff in Eigentumsrechte“
Ansonsten ging es im Verlauf der dreistündigen Anhörung viel um die Frage, wie Eigentumsrechte und Handlungsmöglichkeiten von Kommunen austariert werden können. NRW-Ministerin Scharrenbach sah in vorgesehenen Maßnahmen wie dem sektoralen Bebauungsplan einen weiteren Eingriff in Eigentumsrechte. Mit dem Instrument sollen Gemeinden festlegen können, dass auf bestimmten Flächen im Innenbereich nur Wohnraum mit konkreten Vorgaben entstehen darf.
Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus und Grund Deutschland, sagte, die derzeitige Regelung zu Baugeboten sei ausreichend. Die geplante Neuregelung könnte zu einem Automatismus hin zu einer Enteignung führen. Beim Streit um das Umwandlungsverbot sah er einen Kompromiss im Einziehen einer objektbezogenen Grenze, sodass das Verbot erst ab einer bestimmten Zahl von Wohnungen gilt.
„Gemeinden müssten zum Verkehrswert kaufen können“
Hilmar von Lojewski, Beigeordneter und Leiter des Dezernats Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr beim Deutschen Städtetag, wies hingegen darauf hin, dass das Baugebot in der derzeitigen Form für Kommunen kaum durchsetzbar sei. Daher müsse man an den Grundlagen arbeiten, was im vorliegenden Entwurf zumindest im ersten Ansatz geschehen sei. Beim Vorkaufsrecht sei die Lage ähnlich. Er erinnerte daran, dass Kommunen erst dann Bauland gemeinwohlorientiert in Wert setzen könnten, wenn sie es besitzen.
Dr. Friederike Mechel, Leiterin des Bereichs Recht bei der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, äußerte sich bezüglich der Problematik bei der gesetzlichen Ausgestaltung von Baugeboten. Im Vorkaufsrecht fehlt ihr der Aspekt eines Preislimits. Gemeinden müssten zum Verkehrswert kaufen können, das wäre im Sinn einer gemeinwohlorientierten Ausrichtung sehr zu begrüßen, sagte sie.
„Formulierungen löchrig wie ein Schweizer Käse“
Stephan Reiß-Schmidt von der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht, hielt das geplante Umwandlungsverbot für ein zentrales Element des Gesetzes. Allerdings seien die Formulierungen im jetzigen Entwurf „löchrig wie ein Schweizer Käse“, das helfe niemandem. Reiß-Schmidt forderte die Streichung der Befristung und weniger Schlupflöcher, und zwar auch in den Erhaltungssatzungen.
Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, appellierte an Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU), bei dem Thema hartnäckig zu bleiben. Auch Siebenkotten fand die bisherigen Formulierungen nicht ausreichend. So solle eine Genehmigung erteilt werden, wenn an zwei Drittel der Mieter verkauft werden soll. Die Frage sei, wer das kontrolliere, so Siebenkotten. Außerdem sei der Begriff der Zumutbarkeit nicht definiert. Ebenfalls vertreten waren Dr. Kay Ruge, Beigeordneter für Verfassung, Europa, Neue Medien, Bauen und Umwelt beim Deutschen Landkreistag, sowie Bernd Düsterdiek, Referatsleiter Städtebau beim Deutschen Städte- und Gemeindebund.
Gesetzentwurf der Bundesregierung
Laut Bundesregierung werden mit dem Gesetzentwurf (19/24838) Beschlüsse der Baulandkommission umgesetzt mit dem Ziel, die Handlungsmöglichkeiten für Gemeinden und Städte zu stärken.
So würden die Vorkaufsrechte für Kommunen gestärkt, heißt es in dem Entwurf. Künftig könne eine Kommune dieses Recht geltend machen, wenn „auf einem zu veräußernden Grundstück ein Missstand besteht“. Außerdem werde ein neues Vorkaufsrecht für un- beziehungsweise geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Weiter soll es in Bebauungsplänen möglich sein, Flächen für den sozialen Wohnungsbau festzulegen. Diese Regelung solle bis Ende 2024 befristet werden, um dann zu überprüfen, ob die Maßnahme wirkt.
Leichteres Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnen
Ebenfalls befristet werden soll die Verlängerung des Paragrafen 13b des Baugesetzbuches, mit dem leichter im Außenbereich gebaut werden kann. Diese Befristung solle „bis zum 31. Dezember 2022 beziehungsweise 2024“ gelten. Auch für den Innenbereich sind Erleichterungen im Planungs- und Genehmigungsprozess vorgesehen; außerdem ist die Einführung einer neuen Gebietskategorie vorgesehen, das „Dörfliche Wohngebiet“. Mit letzterem soll das Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnen leichter möglich werden.
Gerungen haben die Koalitionäre vor allem um einen Passus im Gesetzentwurf, der das Umwandlungsverbot ausweitet. Nun heißt es, die bisherigen Instrumente reichten nicht aus. Künftig solle gelten, dass Umwandlungen in bestimmten Gebieten unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Diese Genehmigungen erteilen in der Regel Gemeinden. Ziel sei es, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten, erklärt die Bundesregierung weiter. Die Rechtsverordnung ist den Angaben zufolge bis Ende 2025 befristet. Es sind Ausnahmen vorgesehen.
Stellungnahme des Bundesrates
Zahlreiche Änderungswünsche an dem Gesetzentwurf hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme geäußert (19/26023). In einigen Punkten dringt die Länderkammer auf Präzisierungen, um eine gerichtsfeste Umsetzung der Bestimmungen durch die Gemeindeverwaltungen sicherzustellen. Dabei geht es unter anderem um das Vorkaufsrecht, das Gemeinden nach dem neuen Recht leichter ausüben können sollen, um nicht oder falsch genutzte Grundstücke für den Wohnungsbau heranziehen zu können.
Der Bundesrat wünscht aber auch inhaltliche Änderungen und Erweiterungen, um beispielsweise für den Wohnungsbau gedachte Bestimmungen auch auf Gewerbeansiedlungen anwenden oder um den Wohnungsbau in ausgewiesenen Gewerbegebieten erleichtern zu können.
Gegenäußerung der Bundesregierung
In ihrer an die Stellungnahme angehängten Gegenäußerung spricht die Bundesregierung mehreren Änderungswünschen der Länderkammer nicht von vorneherein die Sinnhaftigkeit ab, verweist aber darauf, dass sie einer intensiveren Beratung bedürften.
Es gehe jetzt jedoch darum, den Wohnungsbau schnell voranzubringen. Daher lehnt sie es bei vielen der Vorschläge ab, diese im laufenden Gesetzgebungsverfahren zu berücksichtigen.
Erster Antrag der FDP
Der erste Antrag der FDP-Fraktion (19/26190) enthält Vorschläge für einen Weg hin zu mehr bezahlbarem Wohnraum in Städten. Die Abgeordneten plädieren für ein Maßnahmenbündel, das auf weniger Regulierung abzielt als von der Bundesregierung vorgesehen. Zudem solle die städtischen Innen- vor der Außenentwicklung gestärkt und damit der Flächenverbrauch reduziert werden. Von der Bundesregierung fordern die Abgeordneten ein neues Baulandmobilisierungsgesetz, das die Eingriffsmöglichkeiten von Kommunen erschwert und Umnutzungen von Flächen erleichtert. Gefördert werden solle ausdrücklich auch der Dachausbau.
Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage steigere in urbanen Räumen die Miete, heißt es zur Begründung. Die bisher von der Bundesregierung geplanten Eingriffe indes hemmen nach Ansicht der Abgeordneten Bauwillige und verzögern Bauprojekte. Planungs- und Genehmigungsprozesse seien zu komplex.
Zweiter Antrag der FDP
Die FDP sorgt sich in ihrem zweiten Antrag (19/16833) um die Clubkultur. Die Abgeordneten fordern die Bundesregierung auf, die Szene mit einem Maßnahmenbündel zu unterstützen. So solle deren wirtschaftliche Bedeutung als Arbeitgeber, Arbeitnehmer und Selbstständige gewürdigt werden, etwa mit Erleichterungen bei der Bürokratie und Vereinfachungen bei Steuerregelungen. Des Weiteren sei zu prüfen, ob Clubs als baukulturelles Erbe angesehen werden können. In der Baunutzungsverordnung sollten Clubs als „Anlagen für kulturelle und sportliche Zwecke“ neu eingeordnet werden. Lärmrichtwerte sollten gegebenenfalls angepasst werden.
Die Clubszene habe einzigartiges für die Kultur in Deutschland geleistet, heißt es zur Begründung. Sie stehe vor grundlegenden Veränderungen, die es erschwere, den „besonderen Mix aus kreativen und wirtschaftlichen Tätigkeiten fortzuführen“. Diese Veränderungen reichten von demografischen Entwicklungen in den ehemaligen Szenegebieten bis hin zu wirtschaftlichen Herausforderungen und bürokratischem Aufwand.
Erster Antrag der Linken
Die Linksfraktion fordert in ihrem ersten Antrag (19/16043) eine neue Bodenpolitik. Die Bundesregierung solle per Gesetz einen Privatisierungsstopp für bundeseigene Grundstücke verhängen und landeseigene, kommunale und gemeinwohlorientierte Träger bei der Vergabe von bundeseigenen Grundstücken bevorzugen, erklären die Abgeordneten. An Private dürften bundeseigene Grundstücke nur noch im Erbbaurecht gehen.
Darüber hinaus plädieren die Abgeordneten für die Auflage eines Bundesbodenfonds und für ein Bodenankaufprogramm, in das jährlich eine Milliarde Euro aus Haushaltsmitteln fließen sollen. Das Baugesetzbuch soll nach den Vorstellungen der Linken zugunsten des kommunalen Vorkaufsrechts geändert werden. Zur Begründung heißt es, es müssten schnellstmöglich die Weichen für eine stärkere Gemeinwohlorientierung in der Bodenpolitik gestellt werden.
Zweiter Antrag der Linken
In der Debatte um steigende Baulandpreise will die Linksfraktion ein weitgreifendes Umwandlungsverbot und ein umfassenderes Vorkaufsrecht für Kommunen. Es gehe darum, den „Ausverkauf der Städte“ zu stoppen, schreiben die Abgeordneten in ihrem zweiten Antrag (19/22594). Konkret solle das kommunale Vorkaufsrecht auf alle Grundstücke im gesamten Gemeindegebiet ausgeweitet und so reformiert werden, dass es innerhalb einer Frist von sechs Monaten preislimitiert zu einem sozialverträglichen Ertragswert angewendet werden kann und auf Eigentumswohnungen, Erbbaurechte sowie bei Verkäufen von Immobilienanteilen mittels sogenannter Share Deals ausgedehnt wird.
Bezüglich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen heißt es in dem Antrag, diese sollte in Milieuschutzgebieten und in bereits festgelegten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ausnahmslos verboten werden.
Dritter Antrag der Linken
In ihrem dritten Antrag (19/14156) hat sich die Linksfraktion dem Erhalt von Clubs verschrieben. Clubs seien Räume kultureller Vielfalt und verdienten besonderen Schutz, erklären die Abgeordneten. Wegen steigender Miet- oder Pachtgebühren, der Nicht-Verlängerung von Verträgen und dem Verkauf von Grundstücken müssten allerdings immer mehr Clubs in Deutschland schließen. Daher sollten Clubs als kulturelle Einrichtungen anerkannt und rechtlich Konzertsälen, Opern und Theatern gleichgestellt werden.
In der Baunutzungsverordnung sollten sie als Anlagen für kulturelle und soziale Zwecke behandelt werden und nicht als Vergnügungsstätten. Das Baugesetzbuch soll nach den Vorstellungen der Abgeordneten dahingehend geändert werden, dass Kulturschutzgebiete geschaffen werden und Kulturschutz als Teil der Erhaltungsordnung eingeführt wird. Außerdem plädieren die Abgeordneten für eine neue Baugebietskategorie „Kulturgebiet“, um bestehende Clubs vor Verdrängung zu schützen und die Ansiedlung neuer Clubs auch in Innenstädten zu ermöglichen.
Erster Antrag der Grünen
Die Grünen haben in ihrem ersten Antrag (19/16047) einen Maßnahmenkatalog für eine neue Bodenpolitik vorgelegt. Darin fordern die Abgeordneten die Bundesregierung auf, ungenutztes Bauland zu aktivieren und die Spekulation mit Bauland zu unterbinden. Sie schlagen etwa gesetzliche Erleichterungen für Kommunen vor, damit diese Lücken im Innenbereich ihrer Orte leichter und schneller bebauen lassen können. Spekulationen könnten erschwert werden, wenn Kommunen leichter Flächen kaufen und Gebiete nach Konzeptvergaben oder in Erbbaurecht vergeben könnten. Darüber hinaus führen die Abgeordneten weitere Möglichkeiten im Baurecht aus mit dem Ziel der unkomplizierteren Verdichtung.
In dem Antrag geht es darüber hinaus um die soziale Mischung in Vierteln, um Milieuschutz und Rahmenbedingungen für lokales Handwerk, Kultur und Handel. Auch Möglichkeiten und Maßnahmen gegen Flächenfraß und Zersiedlung werden thematisiert.
Zweiter Antrag der Grünen
Mit ihrem zweiten Antrag (19/19143) wollen die Grünen in die Attraktivität von Innenstädten und Dorfkernen investieren. Zusätzlich zu bestehenden Programmen sollten mit einem Fonds in Höhe von 500 Millionen Euro entsprechende Projekte gefördert werden, die der Stabilität von Innenstädten zugute kommen sollen. Insgesamt müsse sich die Städtebauförderungen stärker an Nachhaltigkeit und Digitalisierung orientieren.
Die Grünen fordern zudem, dass Kommunen leichter Standorte für Gewerbeflächen planerisch sichern und so Nutzungsmischungen schützen können. Detailliert schlagen sie außerdem Änderungen im Baugesetzbuch vor, die auf ein Bewahren von durchmischten Vierteln auch mit Kleingewerbe hinwirken. Ähnliches schlagen die Abgeordneten für Ortskerne auf dem Land vor, wo es verstärkt auch um die Förderung lokaler Wirtschaftskreisläufe und interkommunaler Zusammenarbeit gehen soll.
Dritter Antrag der Grünen
Mit ihrem dritten Antrag (19/21531) wollen die Grünen angesichts des Klimawandels den Freiflächenanteil in Städten und Gemeinden erhöhen. Konzepte wie Stadtgrün und Stadtnatur müssten gestärkt werden, es sollten schneller und unkomplizierter Flächen für Urban Gardening und Permakultur bereitgestellt und die Dach- und Fassadenbegrünung unterstützt werden. Dazu schlagen sie ein Förderprogramm in Höhe von 800 Millionen Euro vor, das innerhalb der Städtebauförderung verankert werden soll.
Weiter soll nach den Vorstellungen der Fraktion das Bauplanungs- und Naturschutzrecht so angepasst werden, dass Grünflächen gesichert werden und bei Bauvorhaben keinen qualitativen Verlust erfahren. Darüber hinaus plädieren die Abgeordneten für zahlreiche detaillierte Gesetzesänderungen, um die Städte mit mehr Frei- und Grünflächen klimaresilienter zu machen. „Die Klimakrise erfordert, dass wir unsere Städte neu denken müssen“, heißt es zur Begründung.
Vierter Antrag der Grünen
Die Grünen wollen mit ihrem vierten Antrag (19/15121) Clubs vor Verdrängung schützen. Clubs und Livemusikspielstätten sollten in der Baunutzungsverordnung kulturellen Einrichtungen wie Opern, Theatern und Programmkinos gleichgestellt werden.
Ein Schallschutzfonds des Bundes oder Mittel aus der Städtebauförderung könnten Clubs beim Optimieren ihres Schallschutzes unterstützen, so die Abgeordneten weiter. Bei der anstehenden Novelle des Baugesetzbuches biete es sich an, Kulturerhaltungsgebiete als mögliche Kategorie einzuführen. (pez/22.02.2021)
Zeit:
Montag, 22. Februar 2021,
13 Uhr
bis
16 Uhr
Ort: Berlin, Sitzungssaal Videokonferenz